Photo by Kindel Media
כשהקבלנים מציעים משכנתא מסובסדת, מקדמה אפסית ודחיית תשלומים – נדמה שהקונים קיבלו את הכוח לידיהם. אבל מה באמת מסתתר מאחורי מבצעי הענק, ואיך בודקים אם ההטבה שווה את המחיר?
מערכת ישראל עסקים
בחודשים האחרונים מסתמנת תופעה חדשה וחריגה בענף הבנייה למגורים בישראל: קבלנים ויזמים מציעים חבילות מימון מפנקות במיוחד לקונים, בניסיון לזרז מכירות ולצמצם מלאים בפרויקטים קיימים. הסיסמאות כוללות "0% מקדמה", "משכנתא בריבית 2.49%", "תשלום ראשון בעוד שנתיים", ולעיתים אף התחייבות ל"רכישה חוזרת" אם המחיר ירד.
הסיבה ברורה: שוק הנדל"ן עובר תקופה של בלימה. ריביות גבוהות, חוסר ודאות כלכלית ומדיניות רגולטורית מהוססת מקשות על הקונים – והקבלנים מגיבים ביצירתיות. אך השאלה החשובה היא – האם המבצעים הללו באמת מיטיבים עם הקונה, או שהם בעיקר תעלול שיווקי שמסתיר עלויות חבויות וסיכונים לא מדוברים?
ההטבה הפופולרית ביותר כיום היא סבסוד משכנתא. היזם מסבסד חלק מהריבית כך שהקונה משלם, למשל, רק 2.49% במקום כ־5.5% כפי שמקובל בשוק. בפועל, מדובר בעלות שמגולמת במחיר הדירה – מה שאומר שההנחה היא זמנית בלבד, ושהקונה עדיין משלם את מלוא העלות, רק בפריסה שונה. יש להיזהר במיוחד כאשר מדובר בסבסוד חלקי לטווח קצר, שעלול לייצר שוקולדת כלכלית זמנית, אך להוביל לקפיצה חדה בתשלומים תוך מספר שנים.
הטבה נוספת, שנשמעת כמעט טוב מכדי להיות אמיתית, היא תשלום מקדמה של 0%. בפועל, מדובר בעסקה המממנת את רכישת הדירה כולה באמצעות הון של היזם או הלוואה חיצונית שמגובה בערבויות חוק מכר. נשמע אטרקטיבי, אך חשוב לבדוק את גובה הריביות לאחר מכן, את תנאי הביטחונות, ולוודא שהיזם אכן עומד בתנאי הליווי הבנקאי המחמירים – אחרת, הקונה עלול להישאר חשוף.
גם דחיית תשלומים נראית כבשורה מרעננת – אך פעמים רבות גוררת עלויות מימון גבוהות, עלייה במחיר הסופי או תנאים מקפחים בחוזה המכר. בכל מבצע, חשוב להבין מה המחיר "האמיתי" של הדירה בלי ההטבות, ולדרוש גילוי מלא של כל מרכיבי העלות לאורך זמן.
ולמרות זאת, לא כל ההטבות הן מסוכנות או מטעות. כאשר הן מגובות בערבות בנקאית מלאה, מוצגות בשקיפות מלאה ומתומחרות נכונה – הן עשויות לאפשר לקונים שאינם מסוגלים לעמוד בתנאים רגילים להיכנס לשוק. המפתח הוא לבדוק, להשוות, ולקרוא את האותיות הקטנות בעזרת אנשי מקצוע – עורך דין, שמאי ואפילו יועץ מימון בלתי תלוי.
המציאות מוכיחה שכאשר השוק נלחץ – היצירתיות מתפרצת. חלק מהמהלכים הללו יהפכו בעתיד לנורמות חדשות, אך אחרים יתבררו כהונאות רכות במסווה של "הזדמנות". על הקונים להתנהל כמו אנשי עסקים – לחשוב על כל צעד כלכלי במונחים של תשואה, סיכון, תזרים והתאמה אישית.
כמו בכל מהפכה – יש כאן סיכונים גדולים, אבל גם הזדמנות אמיתית למי שיודע לקרוא נכון את המפה ולשחק נכון את הקלפים.
מה דעתכם על גל ההטבות החדש בשוק הדירות?
האם זו הדרך הנכונה להקל על הקונים, או סימן למצוקה אמיתית של היזמים?
וכיצד הייתם מייעצים לרוכשים בפעם הראשונה לבחון את המבצעים מבלי ליפול למלכודות שיווק?
כתבו לנו בתגובות, שתפו את הפוסט עם חברים שמתכננים לרכוש דירה, ואל תשכחו לתייג מישהו שכבר שמע על ההטבות – אבל לא בטוח אם לקפוץ על ההזדמנות.