פרויקט תמ''א 38 / צילום: טלי בוגדנובסקי
החלטה תקדימית של בית המשפט משנה את כללי המשחק ברכישת דירה בפרויקטים תקועים – ופותחת פתח לשאלות קשות על אחריות, סיכונים וזכויות הרוכשים.
מערכת ישראל עסקים
במשך חמש שנים המתינו 14 רוכשי דירות בפרויקט תמ”א 38 בשכונת נווה עופר בתל אביב להתקדמות ממשית. הפרויקט לא נבנה, היזמים שותקים, גורמי המימון מתבצרים – והכסף ששולם נותר תקוע. השבוע, לראשונה, קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב כי הרוכשים יוכלו לקבל את כספם בחזרה ולצאת מהפרויקט. מדובר בהחלטה תקדימית שעשויה לייצר טלטלה בשוק ההתחדשות העירונית.
עד כה, ברוב המקרים – גם כאשר פרויקטים תקועים שנים – הרוכשים נאלצו להמתין, או לפנות להליכים ממושכים מול יזמים וגופים מממנים. כעת, לראשונה, יש הכרה משפטית ברוכשים כצד פגוע שזכאי להשבת הכספים. מנגד, בנק ירושלים וחברת הביטוח איילון – שמהווים את גורמי המימון – מתכוונים לערער על ההחלטה, בטענה שמדובר בפסק דין מסוכן לשוק כולו.
הפסיקה הזו פותחת דיון רחב בשאלות הכרחיות: מה האחריות של הגופים המממנים? האם הבנקים יכולים להתנער מהפרויקטים כשהם נתקעים? מהי חובת הגילוי והליווי של הרשות המקומית? ומה יכול לעשות רוכש דירה כדי להגן על עצמו מבעוד מועד?
בעלי עסקים, יזמי נדל”ן, קבוצות רכישה ומשקיעים – חייבים להכיר את השינוי שמתפתח כאן. מדובר בתקדים משפטי שעשוי להפוך לכלי לחץ לגיטימי מצד רוכשים מול יזמים ובנקים בפרויקטים תקועים. ההשלכות עשויות לגלוש גם לפרויקטים בפינוי-בינוי, התחדשות עירונית רגילה ואפילו קבוצות רכישה בפרויקטים מסחריים.
לצד זאת, חשוב להכיר דרכי פעולה מעשיות:
– ליווי משפטי מוקפד כבר משלב ההסכמים הראשונים.
– הקפדה על ערבויות חוק מכר והבנת מנגנוני ההגנה הפיננסיים.
– מעקב אחר סטטוס רישוי, לוחות זמנים, ומקורות מימון מאושרים ולא עתידיים בלבד.
– עבודה מול גורמים מקצועיים ומוכרים – ולא “חברות מדף” שמתחלפות חדשות לבקרים.
מי שפועל נכון בשלב התכנון, לא ימצא את עצמו במאבקי הישרדות משפטיים בשלב ההקפאה. ומנגד – מי שממהר לחתום מבלי לבדוק, עלול לשלם ביוקר, ולגלות שהבנק לא תמיד לצידו.
במקום שבו שוק הנדל”ן הפך למגרש משחקים של אינטרסים, הפסיקה החדשה עשויה להיות תקווה חדשה לרוכשים – או כאוס רגולטורי.
כדי להבין לעומק את ההשלכות, מומלץ לעקוב אחרי ההתפתחויות בתיק, להיוועץ עם מומחים ולבחון את ההשפעה על פרויקטים קיימים שכבר משווקים לציבור הרחב.
המהלך עוד רחוק מסיום, אבל סימני הדרך ברורים: אין יותר מקום לחוסר שקיפות, לדחיינות ולסיכון חד-צדדי מצד הרוכש בלבד.
זה הזמן להחזיר את האיזון.
החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב מעניקה תקווה לרוכשים בפרויקטים תקועים, אבל גם מטלטלת את שוק המימון והיזמות. כל בעל עסק שמעורב בתחום הנדל”ן – כיזם, משקיע או נותן שירות – צריך להיערך לשינויים רגולטוריים, משפטיים ופיננסיים מהותיים כבר בשנה הקרובה.
איך אתם מתמודדים עם סיכונים בפרויקטים תקועים?
האם לדעתכם הבנקים צריכים לשאת באחריות משותפת?
מהי הדרך הטובה ביותר להבטיח את כספי הרוכשים מראש?
שתפו אותנו בדעתכם, ניסיונכם או שאלות שתרצו שנעמיק בהן.
כדאי גם לתייג יזם, עו”ד או משקיע שהנושא הזה חשוב לו במיוחד – ולשלוח לו את הפוסט.
הדיון הזה חשוב לכולנו.