הלמ״ס מתחילה להפריד בין דירות חדשות ליד שנייה — והתמונה שמתקבלת מורכבת הרבה יותר מהכותרת ״מחירי הדירות עלו״ או ״מחירי הדירות ירדו״
מערכת ישראל עסקים
במשך שנים התרגלנו לשאלה אחת פשוטה: מחירי הדירות בישראל עולים או יורדים?
אלא שהנתונים החדשים מלמדים שהשאלה הזאת כבר לא מספיקה.
לפי הנתונים האחרונים, מדד מחירי הדירות הכולל דירות חדשות ויד שנייה מצביע על תנועה מתונה יחסית בשוק. אבל כשמפרקים את השוק לחלקים, מתברר שהסיפור מורכב הרבה יותר.
וזה חשוב במיוחד לבעלי עסקים, יזמים ומשקיעים.
הסיבה היא ש״שוק הדיור״ אינו שוק אחד.
יש שוק של דירות חדשות מקבלנים, יש שוק יד שנייה, יש הבדלים גדולים בין מחוזות — ויש גם מבצעי מימון, דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות ותנאי אשראי שמשפיעים אחרת על כל אחד מחלקי השוק.
הלמ״ס החלה להוסיף לתמונה גם מדד ייעודי לדירות יד שנייה. המשמעות היא שאפשר יהיה להבין טוב יותר מה קורה בחלק עצום מהשוק, במקום להסתפק רק במדד הכללי שמחבר בין סוגי עסקאות שונים.
וזה עשוי להיות שינוי חשוב בדרך שבה אנחנו קוראים את שוק הנדל״ן בישראל.
למה?
כי שתי דירות יכולות להימכר באותה עיר ובאותו חודש — אבל תנאי העסקה שונים לחלוטין.
קבלן יכול להציע תנאי מימון, פריסת תשלומים או הטבות אחרות. מוכר של דירת יד שנייה בדרך כלל אינו יכול להציע לרוכש מעטפת דומה.
לכן גם בתקופה שבה המדד הכללי כמעט ואינו זז, מתחת לפני השטח יכולים להתרחש שינויים משמעותיים בכוח המיקוח של מוכרים, קבלנים ורוכשים.
וזה בדיוק המקום שבו בעלי עסקים צריכים להסתכל מעבר לכותרת.
שוק דיור חלש או מפוצל משפיע לא רק על רוכשי דירות.
הוא משפיע על קבלנים ויזמים, מתווכים, שמאים, עורכי דין, יועצי משכנתאות, חברות מימון וביטוח, שיפוצניקים, נגרים, מטבחים, ריהוט, מוצרי חשמל, הובלות ושורה ארוכה של ספקים.
כאשר פחות דירות מחליפות ידיים, עסקים רבים מרגישים את זה.
וכאשר הפעילות חוזרת — הכסף מתחיל לנוע שוב לאורך שרשרת שלמה.
גם הפחתת הריבית האחרונה של בנק ישראל עשויה להפוך לחלק מהמשוואה. ריבית נמוכה יותר יכולה להקל בהדרגה על עלויות המימון, אבל מוקדם מדי להסיק מכך שהרוכשים חוזרים בהמוניהם או שמחירי הדירות עומדים לשנות כיוון.
לכן כדאי להיזהר מכותרות כמו ״הנדל״ן קורס״ מצד אחד או ״מחירי הדירות חוזרים לזנק״ מצד שני.
הנתונים כרגע מספרים סיפור מורכב יותר.
השאלה החשובה כבר אינה רק האם מחירי הדירות בישראל עולים או יורדים.
השאלה היא איזה שוק, באיזה אזור, באיזה סוג דירה ובאילו תנאי עסקה.
ולבעלי עסקים זו אינה סמנטיקה.
מי שמוכר, מממן או נותן שירותים לענף הנדל״ן צריך להבין באיזה חלק של השוק נמצאים הלקוחות שלו — כי הממוצע הארצי עלול להסתיר בדיוק את ההזדמנות, או את הסיכון, שנמצאים מתחתיו.
ישראל עסקים — המקום שבו בעלי עסקים מבינים מה קורה, מה זה אומר לעסק שלהם ומה כדאי לעשות עכשיו.
להצטרפות לקהילת ישראל עסקים ב־WhatsApp:
להצטרפות לקהילה