תקנות חדשות. פרויקט תמ"א 38(צילום: באדיבות החברה לחיזוק מבנים)
המקרה בתל אביב חושף אמת שכדאי לכל יזם, עורך דין ודייר לדעת – התכנון המאושר הוא הקובע, לא החלומות על הנייר
מערכת ישראל עסקים
בפרויקט תמ"א 38 בלב תל אביב התגלע סכסוך שהפך עד מהרה למקרה בוחן עבור כל מי שפועל בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. קבוצת דיירים הגישה תביעה נגד דייר אחד, שהחזיק במשרד בקומה התחתונה של הבניין, בטענה שהוא "סרבן תמ"א" שמעכב את ההריסה והבנייה מחדש. אלא שהמחלוקת המשפטית שהתגלתה בבית המשפט חשפה תובנה עמוקה יותר – לא כל בעל זכויות בבניין ישן, זכאי לדירה חדשה בפרויקט החדש.
התוכנית שאושרה בוועדה המקומית לא כללה יחידת דיור חדשה שמוקצת לאותו דייר – מה שהפך את זכויותיו לנחותות, לפחות לפי המסמכים התכנוניים. היזם, שניסה "לכפות" את המכירה או להכניס את הדייר בכוח לתוך תמהיל הפרויקט, נתקל בסירוב חד מצד בית המשפט. הפסיקה הייתה ברורה: אין תכנון = אין דירה. הזכות להחזיק נכס במבנה המיועד לפינוי־בינוי או תמ"א אינה מבטיחה תמורה כלשהי אם אותה זכות אינה מתורגמת לאישור תכנוני בפועל.
המקרה הזה צריך להדליק נורה אדומה בקרב יזמים, עורכי דין, נציגי ועדות תכנון ובעיקר בעלי דירות ונכסים שמעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית. הזכויות הקנייניות – חשובות ככל שיהיו – אינן פועלות בחלל ריק. הן תלויות בתכנון המאושר, בקיבולת המותרת, בתקנים ובתמהיל הדירות שקובע מה יהיה אפשרי ומה לא. זהו שיעור חשוב באיזון שבין שוק חופשי לתכנון ציבורי.
מהצד של היזמים, מדובר באזהרה טקטית: אל תתכננו עסקאות על סמך הבטחות או על בסיס זכויות משוערות. הכל חייב להיבדק מול תוכניות המאושרות, והדיאלוג עם בעלי הנכסים צריך להיות שקוף, מבוסס נתונים, ולא מתנשא או כוחני. מי שמנסה לדחוק זכויות של אחרים מבלי בסיס תכנוני – מסתכן לא רק בתביעה משפטית, אלא בפגיעה באמון הציבור ובשם הטוב שלו בתחום רגיש ממילא.
עבור בעלי דירות – זה הזמן להבין שלעיתים דווקא ההתעקשות וההיכרות עם פרטי התוכנית היא שמגינה עליהם. לא כל דייר שמתנגד לתוכנית הוא "סרבן"; לפעמים מדובר במישהו שפשוט מבין את המסמכים יותר טוב מהיזם. במקביל, דיירים אחרים חייבים להיות מודעים לכך שאם אין תכנון שמכיל את כל הנכסים, לא בטוח שכולם יקבלו את מה שהם מצפים לו – ולכן חשוב לבחון לעומק את השלב שבו נמצאת התוכנית לפני שנכנסים להתחייבויות.
ההתחדשות העירונית בישראל – בעיקר במרכזים עירוניים צפופים כמו תל אביב – תלויה באמון הדדי, תכנון מקצועי ויחסי שכנות תקינים. מקרים כמו זה בתל אביב מבהירים עד כמה כל צד צריך לפעול בזהירות, במקצועיות ובשקיפות. רק כך ניתן להוציא לפועל פרויקטים שמשרתים את כלל הציבור ולא מתפוצצים בגלל חוסר הבנה בסיסי של גבולות התכנון.
איך ניתן להבטיח שזכויות הדיירים יישמרו בפרויקטים שבהם יש גם שימושים מעורבים, כמו משרדים או מסחר?
האם נכון לאפשר לדיירים "שוליים" להשתתף בפרויקט גם אם התוכנית לא מקצה להם דירה?
מה האחריות של הוועדות המקומיות במניעת סכסוכים כאלה עוד לפני שמתגלגלים לבתי המשפט?
אם נתקלתם במקרה דומה, או הייתם בצד של דייר או יזם בפרויקט מסובך, שתפו את הפוסט עם התובנות שלכם – אולי מישהו אחר ילמד מזה לפני שיהיה מאוחר.