הבניין בפתח תקווה. 87 מ"ר תמורת 1.95 מיליון שקל צילום: אופיר פאר / מאני
אב החזיק בשליש מהנכס, שני בניו רכשו את היתר – והבנק מימן הכול בלי דרישת הון עצמי
מערכת ישראל עסקים
עסקת נדל”ן מבריקה (ויש שיאמרו – שנויה במחלוקת) שבוצעה השבוע מדגימה איך אפשר לרכוש דירה בישראל בלי להוציא שקל מהכיס – כל זאת במסגרת חוקית, דרך ניצול נכון של מבנה הבעלות והמימון.
התרחיש:
אב משפחה החזיק בשליש מדירה קיימת. הוא החליט לצרף את שני בניו כבעלי הנכס – כאשר הם רוכשים את שני השלישים הנותרים ממנו, בפועל. כדי לממן את חלקם, הם נטלו משכנתא מהבנק, שעמדה על פחות מ־75% ממחיר הדירה הכולל, כלומר:
הבנק מימן 100% מהחלק שהם רכשו – ללא צורך בהון עצמי.
איך זה עבד בפועל?
הבנק בחן את שווי הדירה כולו, ולא את חלק הרכישה בלבד, ולכן המשכנתא – למרות שהיא מימנה את כל העסקה עבור הבנים – לא חרגה מהמגבלות הרגולטוריות של “לא יותר מ־75%” משווי הנכס.
המפתח להצלחה היה פשוט:
• שליש מהדירה כבר היה רשום על האב – ולכן אינו חלק מהרכישה
• הסכום שנדרש לרכישת שני השלישים האחרים מומן כולו במסגרת המגבלה
• אין צורך בהשלמת הון עצמי – הבנק לא רואה חריגה
האם זה חוקי?
כן.
האם זה חכם? תלוי.
מצד אחד – מדובר בדרך לגיטימית להכניס דור צעיר לבעלות על נכס, במיוחד במציאות של מחירי דיור גבוהים ומחנק אשראי. מצד שני – יש כאן אלמנט שולי של עקיפה מוסדית, שאם יהפוך לנפוץ מדי, עשוי למשוך את עין הרגולטור.
למי מתאים “טריק השליש”?
• למשפחות שבהן יש בעלות קיימת על חלק מדירה
• לבני משפחה שמעוניינים להעביר בעלות חלקית תוך קידום רכישת נכס
• למי שיש תמיכה בין-דורית ויכולת לנצל את המסגרת ללא תשלום מיידי
ומה הסיכון?
• אם שווי הנכס יירד – הבנק לא יראה בכך “עסקה פנימית” אלא התחייבות לכל דבר
• בני המשפחה הופכים לבעלי נכס – עם כל המשמעויות של מס רכישה, אחריות משפטית והתחייבות עתידית
• ריבוי עסקאות כאלה עלול בעתיד להיתקל ברגולציה חדשה או חשיפה מס
מה אפשר ללמוד מהמהלך הזה?
שהנדל”ן בישראל כבר מזמן לא רק שוק של קונים ומוכרים – אלא של אסטרטגיות.
מי שמבין את המערכת הפיננסית לעומק – יודע לנצל כל חריץ של אפשרות כדי לקדם בעלות, חיסכון ורווח עתידי.
האם אתם מכירים משפחה שיכולה ליישם את המהלך הזה?
מה דעתכם על שימוש באסטרטגיות מימון לא שגרתיות כדי להתגבר על מחסור בהון עצמי?
ואולי בכלל – הגיע הזמן לרפורמה שתאפשר יותר פתרונות לדור הצעיר, בלי להתחכם?
כתבו לנו מה אתם חושבים, תייגו חבר ששוקל לקנות דירה, ושתפו את הפוסט עם כל מי שחושב שבלעדית להון עצמי – אין סיכוי לנדל”ן בישראל.