מתחם שדה דב ( צילום: אוראל כהן)
חלוקת הקרקעות בצפון תל אביב חושפת את השילוב הנדיר בין משפט, היסטוריה ונדל”ן – וממחישה כיצד החלטות תכנוניות יוצרות הון עתק לקומץ אנשים.
מערכת ישראל עסקים
לאחר שנים של מאבקים, סוכמה החלוקה הסופית של הקרקעות הפרטיות בשדה דב. המרוויחים הגדולים: חמישה עורכי דין מנהלים, שכל אחד מהם יקבל 25 דירות – חבילת נדל”ן בשווי מוערך של כ-50 מיליון שקל. גם הנשיא יצחק הרצוג נמנה עם הזוכים, בזכות חלקו ההיסטורי של סבו, עם 4.5 דירות. משפחת רקנאטי הוותיקה תקבל 9 דירות.
מעבר לדרמה האישית של בעלי הקרקעות, הסיפור הזה הוא מקרה מבחן מרתק עבור שוק הנדל”ן כולו. הפשרה מסיבית באזור כה יוקרתי כמו צפון תל אביב עלולה לטלטל את התמחורים של היזמים – בדיוק בשוק שבו כל דירה נחשבת וכל מהלך משנה את מאזן ההיצע והביקוש.
עבור בעלי עסקים ויזמים, זהו שיעור חי: ערך קרקע אינו רק עניין של מיקום, אלא גם של תזמון, חוקים ותכנון עתידי. מי שיודע לקרוא את המפה התכנונית – ולהחזיק בסבלנות לאורך שנים – עשוי לגרוף רווחי עתק ביום שבו השוק נפתח. מי שנכנס מאוחר מדי, עלול להתמודד עם תחרות קשה ועם עלויות שמטפסות בקצב מסחרר.
יזמים מנוסים יודעים שמהלכים כאלה אינם רק השקעת נדל”ן: הם השקעה באסטרטגיה. הם כוללים לובי משפטי, סבלנות אינסופית מול רגולציה, ושילוב בין כוח משפטי לכוח פיננסי. התוצאה: הון אדיר שמתרכז בידי מעטים, בעוד השוק הרחב מתמודד עם אתגרים חדשים של מחירים ואספקה.
הפרשה הזו מזכירה לכולנו עד כמה חשוב להבין את הדינמיקה בין נדל”ן, משפט וכלכלה. עסק חכם לא מסתכל רק על מה שיש היום – אלא על מה שיכול לקרות מחר, כששדה תעופה הופך לשכונת מגורים, וכשזכויות על הנייר הופכות לדירות בשווי עשרות מיליונים.
מי לדעתכם ירוויח יותר מהמהלך – בעלי הקרקעות ההיסטוריים, או דווקא היזמים שיידעו לנצל את ההפשרה?
איך לדעתכם תשפיע החלוקה על מחירי הדירות בצפון תל אביב?
האם יש כאן שיעור שיכול לשרת יזמים בפריפריה שמחכים להפשרות עתידיות?
מוזמנים לשתף מחשבות, להעלות זוויות חדשות, ולתייג קולגות מהתחום לדיון שיכול לשפוך אור על אחד המהלכים הדרמטיים ביותר בשוק הנדל”ן של השנים האחרונות.