תוכנית ההתחדשות ברובעים 5 ו־6 פותחת אפשרות לתוספת של 13,885 יחידות דיור. ירידה במכירות בשנת 2025 ועלויות הבנייה והמימון מעמידות את הכדאיות הכלכלית במבחן.
מערכת ישראל עסקים
בלב תל אביב התקבלה החלטה תכנונית שעשויה לשנות את מראה הרחובות ואת היצע המגורים בשנים הקרובות. הוועדה המחוזית אישרה בסוף אוקטובר 2026 את תוכנית ההתחדשות לרובעים 5 ו־6, המאפשרת תוספת פוטנציאלית של 13,885 דירות לכ־21,600 הדירות הקיימות בתחומה. אלא שהמספר הגדול מתאר אפשרות תכנונית, לא מלאי דירות שכבר נמצא בבנייה.
התוכנית משתרעת על כ־1,700 דונם במרכז העיר ומאפשרת, בהתאם למגרש ולמגבלות החלות עליו, חיזוק ותוספות בנייה או הריסה והקמה מחדש. גובה הבינוי עשוי להגיע עד 7.5 קומות, ובניינים לשימור מטופלים במסגרת נפרדת. כל בניין יידרש עדיין להליך תכנון ורישוי מתאים.
השאלה העסקית המרכזית היא האם תוספת הזכויות תהפוך לפרויקט שאפשר לממן ולהוציא לפועל. יזם צריך למכור דירות חדשות במחיר שיכסה את עלות הקרקע, הביצוע, המימון, המסים, התכנון והתמורות לבעלי הנכסים. כאשר מרווח הביטחון קטן, אפילו שינוי מתון בהוצאות עלול להשפיע על ההחלטה להתחיל בבנייה.
ההאטה בענף ממחישה את האתגר. מספר הדירות שנמכרו בתל אביב בפרויקטים של התחדשות עירונית ירד מ־1,981 בשנת 2024 ל־1,292 בשנת 2025, ירידה של כ־35%. באותה תקופה דווח גם על פחות בקשות להיתרים ועל ירידה בהתחלות בנייה. נתונים אלה מתייחסים לעיר כולה, ואינם מוכיחים שכך יתפתח כל מגרש ברובעים החדשים.
מבחינת בעלי הדירות, אישור תכנוני אינו מבטיח את התמורה שהציע יזם לפני כמה שנים. ייתכנו מצבים שבהם יזם יבקש לשנות את מפרט הדירה החדשה, להפחית שטח שהובטח או לדרוש השתתפות כספית. אין לקבל בקשה כזאת אוטומטית, אך גם אי אפשר לקבוע מראש שכל שינוי נובע מחוסר תום לב.
בדיקה מעשית צריכה להתחיל בזכויות החלות על החלקה המסוימת, ולא במספר הדירות הכולל שהוזכר בכותרות. לאחר מכן רצוי לבחון תחשיב כלכלי עדכני, דרישות מימון וליווי בנקאי, ערבויות, לוחות זמנים והסכמות שכבר נחתמו. נציגות בעלי הדירות צריכה להיעזר באנשי מקצוע עצמאיים מטעמה.
לתוכנית יש גם היבט מוניציפלי: תוספת זכויות עשויה להשפיע על היטלי השבחה, על פיתוח שטחים ציבוריים ועל עלויות העסקה. ההשלכות המדויקות אינן זהות לכל נכס, ותלויות בסוג הזכויות ובמועד המימוש. גם רכיב זה צריך להיכלל בחישובי הכדאיות, לצד תשתיות, חניה וצרכים קהילתיים.
עבור קבלנים, אדריכלים, שמאים, עורכי דין וספקי שירותים, אישור התוכנית עשוי ליצור פעילות ענפה לאורך שנים. אך הזדמנות עסקית המבוססת על תוכנית עתידית אינה שקולה להזמנה חתומה. כדאי לבסס תחזיות צמיחה על פרויקטים שהבשילו ולא רק על מספר היחידות האפשרי.
ההצלחה האמיתית של התוכנית תימדד בהיתרים, בהתחלות בנייה ובדירות שיימסרו, לא בפוטנציאל התכנוני לבדו. השילוב בין ודאות תכנונית, כדאיות כלכלית והגנה על בעלי הדירות יקבע כמה מן האפשרויות על הנייר יהפכו לבתים חדשים במרכז תל אביב.
לעוד חדשות, מידע והזדמנויות עסקיות — הצטרפו לקהילת ישראל עסקים בוואטסאפ.